买房潮会出现吗?广州发放首张房票 全市通用且可转让 4家房企已入库
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2024-02-17 18:36:46
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  起源于棚户区改造的房票安置政策,在全国数十个城市执行多年后,首次在一线城市落地。

  1月5日,广州市荔湾区土地开发中心在石围塘征拆现场开出广州第一张房票,标志着广州探索房票安置制度迈出实质性的第一步。

  广州市规划和自然资源局介绍道,房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人(区政府)出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人(区政府)签订补偿协议后,将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。

  此前,广州在城市更新过程中主要采取回迁和现金两种方式补偿被征收人,此次房票安置制度的落地,为广州提供了第三种城市更新补偿方式。

  1月8日,广州市规划和自然资源局有关负责人回应房票安置相关问题时表示,房票安置政策可以让被征收人根据自身需求和喜好,在规定的时间内,在“房源超市”中自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等,满足了被征收人更加灵活、多元和个性的需求,也可以推动广州现行房地产市场去库存。

  房票安置政策能否提振市场加快去化?部分业内人士持谨慎乐观态度。与2015年首轮房票安置政策出台时的市场环境相比,当前的房地产市场经历了长期且深度的调整,形势更为复杂,加之房票安置政策涉及范围有限,因此多名业内人士认为这一政策效果仍有待观察。

  房票全市通用

  超大特大城市推进城中村改造,是广州推出房票安置政策的重要背景。

  作为一个实际管理服务人口超过2200万的超大城市,广州城中村密集,是推进城中村改造的重点城市。根据《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》,至2035年,广州计划累计推进城市更新约300平方公里,其中城中村改造约155平方公里,规模体量巨大。

  在推进城中村改造中,广州面临原地安置多、改造周期长、房地产市场库存压力大的“一多、一长、一大”三大堵点。2024年1月4日审议通过的《广州市房票安置实施方案》,探索通过房票安置形式破解广州城中村改造难题。

  石围塘是广州第一个颁发房票的城中村改造项目。

  1月5日,广州市荔湾区土地开发中心向石围塘居民发放首批8张房票。房票凭证载明房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息,可由本人或其直系亲属购买“定点入库”的新建商品房源。荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司已纳入“定点入库”名录。

  根据广州市规划和自然资源局的解析,依托和对接现有的阳光家缘网可售的新建商品房房源,房票全市通用,可以购买广州市“房源超市”内新建商品房。

  “(房票安置政策)增加了被征收人选择安置房源的范围,化解了复建区建设的不确定风险,可以让被征收人根据自身需求和喜好,在规定的时间内,在‘房源超市’中自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等,满足了被征收人更加灵活、多元和个性的需求,也可以推动广州现行房地产市场去库存。”广州市规划和自然资源局有关负责人表示。

  在操作层面,房票安置政策较为灵活。

  根据规定,房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属(配偶、父母、子女等直系亲属),其直系亲属使用时需具备广州购房资格。购房时,优先全额使用房票支付购房款后,尚不足以支付总房款的差额部分由购房人补齐,购房人符合贷款条件的可申请贷款补足差额部分。此外,被征收人所在户满足拥有一套在广州的住房前提下,允许房票在本项目被征收人间互相转让,但仅限转一次,转让价格由转让双方自行协商确定。

  需要注意的是,房票有使用期限。自房票核发之日起计算,最长使用期限为18个月,到期后未使用部分被征收人可向核发房票的区政府申请兑换成货币。

  “广州研究制定的城中村改造房票安置政策本质上是从旧改期房补偿安置转换为准现房补偿安置,以此对接搬迁需求与商品房市场供给。”合一城市更新集团董事总经理罗宇认为,房票安置政策有三个方面的重要意义:第一,对广州房地产市场去库存有帮助(包括住宅、商业、办公、工业乃至车位),减少大量新建安置房后续入市的供应冲击,有助于稳定广州房地产市场;第二,缩短回迁时间,村民更快选换到满意的商品房安置,有助于推进城中村改造拆迁实施;第三,有利于带动房企销售回笼资金,减少拆迁过渡费,减轻现金流压力。

  有助于推动楼市去库存

  当下,广州新房库存走高,房票政策落地有助于推动房地产市场去库存。

  克而瑞数据显示,2023年广州全市一手住宅成交74486套,同比增长6%,近十年中仅优于2014年和2022年。根据中原地产统计数据,截至2023年11月末,广州全市库存量1185.2万平方米,去化周期20.4个月,突破20个月高位。

  率先落地房票安置政策的荔湾,房地产市场面临较大的去化压力。根据中指研究院数据,截至2023年12月,荔湾新房可售面积约84.6万平方米,在广州中心四区中排名第一,整体出清周期约21.6个月,高于全市平均水平。

  “荔湾近年来出让的土地比较多,2023年排在天河之后,位居广州第二位,新房供应量大,一手房库存规模在主城区最大,加上旧改放量,需要通过房票来去化。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  “未来十几年,广州将推进近100个村的旧改,还要施行片区综合改造,预计新房还将放量。”李宇嘉认为,在市场预期下行,购买力不足的情况下,需要房票来实现多个方面的目的,未来预计将通过资金奖励、房价折扣、降低税费等方式,鼓励被拆迁户选择房票安置。

  据时代周报记者了解,拿到首批房票的石围塘居民周女士,通过房票政策获得1万多元的补贴。

  中指研究院华南分院总经理杨红侠认为,在房票安置政策落地荔湾后,预计相关部门将及时总结经验,不断完善有关机制,以点带面,适时将房票政策推开至广州其它城市更新重点区域,如黄埔、海珠、天河、越秀、白云、番禺等区。

  “其余核心一二线城市或将参考广州相关制度经验,结合当地实际情况适时落地房票政策,完善城市更新相关机制,促进房地产市场平稳健康发展。”杨红侠进一步表示。

  房票安置政策的推广力度,取决于诸多因素。

  李宇嘉认为,房票能否顺利推广,取决于旧改拆迁谈判的进度、被拆房屋的评估价和市场商品房价的差距、可选房源是否充裕与匹配,和被拆迁居民的搬迁意愿等。

  “房票安置政策会推广,但规模不宜太高评估。”李宇嘉表示。

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